Cerritos es hoy uno de los territorios de mayor dinamismo económico en Risaralda: unas 4.500 hectáreas, cerca de 40.000 habitantes, más de 12.000 trabajadores diarios y empresas responsables del 55% del comercio exterior del departamento. Pero crece sin un plan urbano integral. Y eso tiene consecuencias que ya se sienten. Por eso Encerritos invitó a Alejandro Callejas — gerente del Fideicomiso Lagos de Torca, el macroproyecto urbano más ambicioso de Colombia — a conversar con la comunidad. Lo que aprendimos en esa sesión es lo que te contamos hoy.
¿Qué es Lagos de Torca y por qué es relevante para Cerritos?
Lagos de Torca es un macroproyecto de desarrollo urbano integral ubicado en la zona norte de Bogotá, Colombia. No es una ciudadela ni un proyecto inmobiliario convencional: es una ciudad nueva concebida dentro de la misma Bogotá, considerada hoy uno de los proyectos urbanos de mayor escala y ambición en América Latina.
Su singularidad está en la integralidad de su modelo: estructura ecológica, espacio público, servicios públicos, movilidad y vivienda multiestrato — todo planificado y financiado de forma conjunta bajo un esquema público-privado sin precedentes en Colombia, distinto al modelo de la Ley 1508 de APP's.
Es relevante para Cerritos porque los problemas que Lagos de Torca tuvo que resolver — fragmentación de planes parciales, ausencia de instrumentos financieros, informalidad que ocupa activos ambientales — son los mismos que Cerritos enfrenta hoy.
¿Cómo se financió Lagos de Torca sin recursos públicos?
Esta es la pregunta más importante, y la respuesta más útil para cualquier territorio colombiano que quiera replicar una visión similar.
La respuesta directa: Lagos de Torca se financió mediante un fideicomiso privado de administración conjunta. El Distrito de Bogotá no aportó dinero — aportó norma. Los privados aportaron tierra y recursos a cambio de edificabilidad adicional.
Sin Lagos de Torca, un predio podía construir 200 m² por cada 1.000 m² de suelo (índice 0,2). Con Lagos de Torca, ese mismo predio puede construir hasta 2.700 m². Pero los primeros 1.700 m² adicionales deben pagarse al fideicomiso. Ese diferencial — multiplicado por todos los predios del macroproyecto — financió más de 150 km de alcantarillado, la restauración de 9 quebradas, el humedal Torca-Guaymaral, y un parque metropolitano 1,3 veces más grande que el Parque Simón Bolívar.
El resultado: el 57% del área total del proyecto — más de 900 hectáreas — quedó en manos de la ciudad para uso público. Sin un peso del presupuesto distrital.
¿Por qué tardó tanto en funcionar? La cronología que nadie cuenta.
Antes de 2004
El norte de Bogotá crecía por planes parciales aislados. Índice de construcción de 0,2 — 200 m² construibles por cada 1.000 m². La informalidad ocupaba los activos ambientales: rondas hídricas, zonas de riesgo, áreas verdes.
2004 — POT de Bogotá
Se declararon 1.800 hectáreas de expansión urbana en la zona norte. Pero la norma llegó sola. Sin instrumento financiero para materializar las obras. Una década de parálisis.
Gobiernos intermedios
Se intentó la valorización local — impracticable extenderla al resto de la ciudad. Se intentó la plusvalía durante el gobierno Petro — tampoco prosperó. El territorio seguía sin mecanismo efectivo.
Gobierno Peñalosa — el quiebre
Una conversación honesta entre el Distrito, propietarios de tierra y constructores. El acuerdo: el municipio aporta la norma, el privado aporta recursos y ejecución. Cada uno hace lo que sabe hacer.
El modelo definitivo
Fideicomiso privado, gerencia profesional, diferencial de edificabilidad como fuente de financiación. A partir de ahí, todo tomó forma.
57%
del suelo cedido a la ciudad para uso público
9
quebradas restauradas + humedal Torca-Guaymaral
150 km
de tuberías de alcantarillado instaladas
20%
de vivienda de interés prioritario garantizada
"No importa cuánto gane usted — en Lagos de Torca tiene derecho al mejor urbanismo del país. Cuando las obras se hacen bien, la gente se apropia del territorio y eso genera dinámicas muy amables entre todos los estratos."
— Alejandro Callejas, Gerente del Fideicomiso Lagos de Torca
Los 5 pilares que estructuran Lagos de Torca
El modelo no se construyó sobre la vivienda. Se construyó sobre cinco pilares en este orden:
Estructura ecológica principal
Todo parte de los activos ambientales — no como restricción, sino como oportunidad. Las quebradas y el humedal Torca-Guaymaral son el corazón del proyecto.
Espacio público masivo
El 57% del suelo es público. El parque metropolitano equivale a 1,3 veces el Parque Simón Bolívar.
Servicios públicos integrales
150 km de alcantarillado instalados bajo un Plan Maestro. El sector privado asumió responsabilidades históricamente públicas con incentivos claros.
Movilidad de doble calzada
Todas las vías principales fueron planificadas desde el inicio — no improvisadas sobre el desarrollo existente.
Vivienda multiestrato
El 20% de la vivienda es de interés prioritario (VIP), el 20% VIS, el 60% No-VIS. El urbanismo de calidad aplica a todos los estratos por igual.
¿Qué aprendizajes concretos aplican a Cerritos?
Cuando no se planifica, el territorio se ocupa igual — pero mal
La informalidad no espera instrumentos urbanísticos. Llega, ocupa activos ambientales, genera densidad sin vías ni servicios, y destruye el capital natural que después cuesta décadas recuperar. En Cerritos, con riqueza paisajística extraordinaria y limitantes hídricas conocidas, planificar no es una opción técnica — es la única línea de defensa del territorio.
Los planes parciales pequeños no construyen ciudad
Cerritos ha crecido exactamente como creció el norte de Bogotá antes de 2004: microsegmentado en planes parciales aislados, con cargas fragmentadas que ningún desarrollador individual puede asumir a escala. El resultado es una colcha de retazos donde nadie resuelve la infraestructura que todos necesitan. Sin masa crítica, no hay obras grandes. Sin obras grandes, no hay ciudad.
La norma sin instrumento financiero es letra muerta
Lagos de Torca lo demostró durante una década: tener el suelo declarado de expansión en el POT no sirvió de nada sin el mecanismo para financiar la infraestructura. La discusión del POT de Cerritos — que ya está en curso — no puede terminar solo en clasificación de suelos. Debe definir el instrumento.
La ecología es el activo, no el obstáculo
Las quebradas y humedales en Lagos de Torca se convirtieron en el corazón del valor del proyecto. Cerritos tiene una estructura ambiental y paisajística que, bien gestionada en el proceso POT, puede ser exactamente eso: el diferenciador que eleva el valor de todo el polígono.
El diferencial de edificabilidad financia lo público
Este es el aprendizaje más transferible: la distancia entre lo que un predio puede construir sin el plan y lo que puede construir con el plan es la fuente de financiación de toda la infraestructura pública. No necesitas impuestos nuevos. Necesitas norma clara y confianza institucional.
¿Qué le recomendó Callejas directamente a Cerritos?
Al cierre del conversatorio, el gerente de Lagos de Torca entregó seis recomendaciones directas para el proceso de planificación de Cerritos:
Primero
Construir una visión compartida y comunicable.
No un documento técnico. Una imagen que cualquier habitante de Cerritos pueda entender: así se vería el agua, así las vías, así el espacio público. Primero lo de todos. Después los particulares.
Segundo
Empezar por el agua.
Antes de movilidad, antes de cualquier otro sistema: resolver cómo llega y cómo sale el agua en Cerritos. Es la infraestructura que habilita todo lo demás. Sin agua organizada, no hay ciudad posible.
Tercero
Llegar al POT con visión propia.
Aprovechar la discusión del POT como punto de partida, pero llegar con una visión clara — para que el instrumento adopte la visión de la comunidad, y no al revés.
Cuarto
Diseñar los incentivos correctos para el sector privado.
Las cesiones no pueden ser terrenos baldíos. Si la carga es un colegio, debe entregarse el colegio completo. El punto de equilibrio entre carga y beneficio es lo que moviliza la inversión privada con eficacia.
Quinto
Planificar con herramientas del siglo XXI.
BIM, gemelos digitales e inteligencia artificial permiten simular el territorio antes de intervenir. No tiene sentido diseñar el Cerritos del futuro con los instrumentos del siglo pasado.
Sexto
La energía debe venir de la ciudadanía y el sector privado.
Lagos de Torca se conceptualizó desde lo público, pero la energía que lo hizo posible vino de quienes tenían interés real en el territorio. En Cerritos, esa energía existe. La pregunta es si se canaliza.
¿Cuáles son los desafíos específicos de Cerritos que no tiene Lagos de Torca?
Ser honestos sobre los desafíos propios es tan importante como aprender del referente.
Territorio ya densamente ocupado
A diferencia del norte de Bogotá en 2004, Cerritos ya tiene historia construida. Planificar sobre lo existente es más complejo que planificar suelo vacío.
Restricción de suelos de expansión
La condición actual de la infraestructura de servicios públicos dificulta clasificar nuevos suelos de expansión. El crecimiento debe pensarse en clave de optimización y densificación inteligente.
Informalidad instalada
La informalidad en la ocupación del suelo en Cerritos no es un fenómeno menor. Requiere programas de control que reduzcan las distorsiones sin agregarle más complejidad a las ya existentes.
Escala insuficiente de los planes parciales actuales
Los planes parciales vigentes son demasiado pequeños para generar la masa crítica que permita obras de infraestructura compartida a escala del corregimiento.
Dependencia vial crítica
Una sola vía de acceso — nacional — convierte cualquier congestión en una crisis para todo el corregimiento. La planificación territorial debe incluir desde el inicio la visión de las vías principales de todo el polígono.
Interlocución con la Alcaldía
Sin canales efectivos y sostenidos con la Alcaldía de Pereira, ninguna visión compartida puede aterrizar en norma. Es una condición necesaria, no opcional.
¿Cuáles fueron las conclusiones del conversatorio?
Visión compartida primero.
Antes de cualquier instrumento, Cerritos necesita una imagen de territorio compartida, palpable y comunicable entre todos sus actores. Sin eso, no hay conversación posible con la Alcaldía ni con los privados.
Definir los ejes estructurantes públicos.
Agua, vías, espacio público son los temas de todos. La conversación con el municipio es más productiva cuando hay algo concreto y visual para mostrar.
El agua es la prioridad número uno.
La infraestructura hídrica — llegada y salida — es la condición habilitante de todo lo demás. Es el primer paso, no uno entre varios.
Adoptar tecnología de planificación de vanguardia.
BIM y gemelos digitales permiten que la comunidad vea, entienda y valide el territorio antes de que se tome una sola decisión de norma. Eso cambia la calidad de la participación ciudadana.
"Cerritos tiene una ventaja enorme: Bogotá ya no tiene suelos importantes para desarrollo. Ustedes aún tienen suelos en Pereira. La pregunta no es si Cerritos crecerá — es si ese crecimiento será ordenado o no."
— Síntesis del conversatorio
Al final, esto se trata de incentivos e instrumentos. Tener la visión correcta no es suficiente. Lo que transforma el territorio es diseñar los mecanismos que hacen que esa visión sea económicamente viable para todos los actores — públicos, privados y ciudadanos.
Cerritos tiene la materia prima. Lo que viene ahora es construir juntos el plano.
Sobre planificación territorial en Cerritos y Lagos de Torca
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¿Qué es Lagos de Torca en Bogotá?
Lagos de Torca es un macroproyecto de desarrollo urbano integral ubicado en la zona norte de Bogotá, Colombia. Es considerado uno de los proyectos urbanos de mayor escala en América Latina. Abarca más de 1.800 hectáreas e integra estructura ecológica, espacio público, servicios públicos, movilidad y vivienda multiestrato bajo un modelo de financiación público-privado sin precedentes en Colombia.
¿Cómo se financió Lagos de Torca?
Lagos de Torca se financió mediante un fideicomiso privado de administración conjunta. El Distrito de Bogotá no aportó recursos económicos — aportó norma urbanística. Los propietarios de tierra y constructores pagaron un diferencial de edificabilidad: pasar de 200 m² construibles a 2.700 m² por predio implicaba pagar los 1.700 m² adicionales al fideicomiso. Ese diferencial financió toda la infraestructura pública.
¿Qué es el Corregimiento de Cerritos en Pereira?
Cerritos es un corregimiento del municipio de Pereira, Risaralda, Colombia, ubicado a 15 km del centro de la ciudad sobre la vía nacional. Tiene una extensión estimada de 4.500 hectáreas, cerca de 40.000 habitantes y más de 12.000 trabajadores diarios. Alberga empresas responsables del 55% del comercio exterior de Risaralda, instalaciones hospitalarias de referencia regional, centros educativos, parques temáticos y condominios campestres.
¿Qué es Encerritos?
Encerritos es una plataforma comunitaria y de periodismo cívico del Corregimiento de Cerritos, Pereira. Facilita información, participación ciudadana y procesos de planificación territorial para los habitantes, empresarios y organizaciones del territorio. Disponible en encerritos.com.
¿Qué es el POT de Cerritos?
El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Cerritos es el proceso de planificación territorial que definirá los usos del suelo, la clasificación de áreas y los instrumentos de desarrollo del corregimiento dentro del marco del POT de Pereira. Encerritos impulsa la participación activa de la comunidad en este proceso para que la visión del territorio sea construida desde sus propios habitantes.
¿Qué diferencia hay entre un plan parcial y un macroproyecto urbano?
Un plan parcial es un instrumento de planificación que aplica a una fracción del suelo urbano o de expansión, con cargas y beneficios propios de ese polígono. Un macroproyecto urbano como Lagos de Torca abarca un territorio completo, integra todos los sistemas de infraestructura bajo una visión única y define instrumentos financieros compartidos. La diferencia clave está en la escala y en la capacidad de resolver infraestructura estructural que los planes parciales individuales no pueden costear.
¿Qué instrumento urbanístico usó Lagos de Torca para financiar sus obras?
Lagos de Torca usó un fideicomiso privado basado en el diferencial de edificabilidad: la diferencia entre lo que un predio podía construir sin el plan (índice 0,2 = 200 m²) y lo que puede construir con él (hasta 2.700 m²). Los primeros 1.700 m² adicionales se pagan al fideicomiso, que los destina a obras de infraestructura pública. No es un impuesto ni un mecanismo de la Ley 1508 de APP's.
¿Tienes preguntas sobre el proceso POT de Cerritos?
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Encerritos · Corregimiento de Cerritos · Pereira, Risaralda · Colombia
Francisco Valencia
Director · Encerritos.com · Corregimiento de Cerritos, Pereira